Подешевеют ли квадраты над Бугом?

На пресс-конференции 13 февраля министр архитектуры и строительства Александр Селезнев заявил, что стоимость строительства жилья в Беларуси в 2009 году снизится на 5-7%. По его словам, передает БелаПАН, снижение стоимости жилья произойдет за счет уменьшения цен на ряд стройматериалов. Так, с начала года уже снижены отпускные цены на цемент и щебень на 10%, железобетон и бетон — на 6-7%, арматуру — на 15%, стекло — на 5%. При этом министр подчеркнул, что снижение цен будет происходить, несмотря на падение рентабельности.

Как отметил А.Селезнев, сегодня 75% жилья строится для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Здесь цены фиксированные и, по прогнозу чиновника, в этом году составят не более 500-600 долларов за квадратный метр. Министр также считает, что в столице цены снизятся и на коммерческое жилье, но до уровня не ниже 1,3-1,5 тыс. долларов за квадратный метр.

По мнению руководителя группы компаний «Твоя столица» Владимира Давидовича, цены на недвижимость на вторичном рынке Беларуси в ближайшие 2-3 месяца будут снижаться на 1,5% ежемесячно. В своем интервью БелаПАН он отметил, что «рынок недвижимости в январе быстрее отреагировал на конъюнктуру, чем ожидали эксперты. Важным итогом месяца стало то, что реальные цены сделок значительно понизились по сравнению с уровнем предложений». Директор агентства также отметил, что «несмотря на ограничения по выдаче банками кредитов, покупатель на рынке есть, спрос присутствует». Это связано с тем, что покупатель реагирует на снижение цен. «Это отчасти компенсирует потери в связи с подорожанием кредитов», — подчеркнул В.Давидович.

Он также считает, что «вторичный рынок отреагировал на первичный, на котором цены в январе упали». Застройщики, предлагающие квартиры в новостройках, «довольно значительно снизили цены (минимальное предложение — 1 100 долларов за кв. м)». Сейчас цена на первичном рынке примерно соответствует цене на вторичном — 1 300-1 600 долларов за кв.м, сообщил В.Давидович.

Чтобы узнать актуальную ситуацию на брестском рынке жилья и прогнозы на 2009 год, мы обратились к специалистам: директору РУП «Брестское агентства по оказанию риелторских услуг» Анатолию Войтовичу и директору риелторского агентства «Альфа-Актив» Максиму Кононову.

Анатолий Войтович: «С нового года, понятно, цены на первичном рынке жилья уменьшились, но лишь в долларовом эквиваленте. Не думаю, что в дальнейшем цена будет сильно падать. Если только застройщики сядут на нулевую рентабельность. Но пока все активно строят, ничего не замораживают.

На вторичном рынке предложений предостаточно, а покупается мало. Продавцы цену держат, говорят, что подождут повышения, потерпят. Уступают только те, кому срочно надо продать. Чтобы купили, цену нужно снизить конкретно. Вот мы недавно продавали двухкомнатную квартиру, за которую владелец хотел изначально 60 тысяч у. е., потом снизил цену до 56 тыс., а в начале февраля выставил ее за 46 тыс., а продали мы ее за 42,5 тыс. Как видите, скидки измеряются не в 500-1 000 долларов, а уже в десятках тысяч. Но пока 1-2-комнатные редко выставляются меньше чем 1 000 долларов за квадрат. Хотя у нас тоже значительно увеличилось предложение: если в 2006 году в месяц продавалось около 40 квартир, то сейчас у нас на рынке выставлено около 500 и квартиры накапливаются. Это ли не причина снизить их стоимость? Но все зависит от кредитования: начнет снижаться процент по ним — люди начнут активнее покупать и строить».

Максим Кононов: «Сегодня проявился своеобразный перекос в стоимости любого товара (работы, услуги). Прежде всего, в части платежеспособного спроса на него в ставшем уже привычным объеме в ближайшие год-два. Уже переосмысливается и переоценивается многое. В 2005-2008 годах сравнительно быстрый рост доходов (опережающий темпы роста «производства») и доступность кредитов на приемлемых условиях, позволяли всем нам «потреблять» постоянно дорожающие холодильники, машины, квартиры. Сегодня ситуация принципиально поменялась. Прежде всего, на внешних рынках. Существующие соотношения объемов и структур «стратегического экспорта» и «критического импорта», подтверждает необоснованность (нереальность) привычного уровня доходов и кредитов.

Поэтому я понимаю строителей, которые говорят, что непросто снизить себестоимость строительства. Но в оценке стоимости жилья я близок к мнению Николая Простолупова, который является председателем Белорусской ассоциации «Недвижимость» и руководителем агентства недвижимости «БелЦТН». Он считает, что себестоимость строительства 1 кв. м в панельном многоквартирном доме достигнет в 2009 году 400-500 у.е., а продажная цена будет для Минска 800-900.

По Бресту можно попробовать вычислить по формуле. Цена за квадратный метр в Европе и США равна обычно одному месячному доходу. Так как мы не обладаем таким жилищным фондом, для нас формула иная: месячный доход (который, кстати, тоже объективно непросто посчитать, так как состоит он и из заработной платы, и из прибыли от бизнеса, и от процентов по вкладам и проч.) мы умножаем на определенный коэффициент. Путем замеров мы определили этот множитель от 1,5 до 2,2, варьирующийся в зависимости от качества жилфонда, местоположения и т.д. Следовательно, когда месячный доход в 2008 году в Беларуси равнялся приблизительно 650 долларов, то и метр в г. Бресте стоил от 975 до 1440 у.е. Учитывая уменьшение дохода в первом квартале 2009 до 400 у.е., стоимость метра, соответственно, к лету снизится до 660-880. Практически, мы вернемся к ценам 2006 года. Но тогда и кредиты были доступнее, и процентные ставки ниже, и месячный доход равнялся примерно 500 у.е. Так что я думаю, по ценам все только начинается.

По сравнению с январем 2008 года количество сделок уменьшилось наполовину. Жилье накапливается и конкурирует. И аналогичная тенденция, мне кажется, сохранится. Ведь и в Минске, и в Гродно ситуация такая же. По нашим оценкам в 2009 году в Бресте на вторичном рынке будет продано около 700 квартир (до 1 сентября — около 400), что меньше 2008 года (1343 квартир) и тем более года 2005 (2283 квартир). Но точно прогнозировать очень сложно, потому что в нашей экономике рыночные механизмы играют не слишком важную роль».

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро