Из конструкций для многоэтажек хороший коттедж не выйдет: эксперт объяснил, почему в Жабинке «застряли» две панельки

Строительство коттеджного посёлка «Щеглики-Южный-2» в Жабинке (по образу и подобию брестского «Стимова») началось и остановилось в 2019 г. на этапе проектирования. «Брестжилстрой» все же собрал в 2020 году из панелей два «экспериментальных» дома. Но они оказались невостребованными. Первые аукционные торги по их продаже были назначены на 1 июня 2021 года, повторные – на 29 сентября. Однако они не состоялись из-за отсутствия заявок.

Дома с земельными участками находятся в Жабинке в квартале индивидуальной застройки. Рядом – строящиеся семиэтажки и детский сад, автозаправочная станция и станция обезжелезивания.

Площадь каждого из домов, построенных по схожим проектам, – около 101 кв. м. Площадь земельных участков, на которых они стоят – 11 и 13 соток. В коттеджах по три комнаты, просторная кухня-столовая. В строительстве применены трехслойные наружные ограждающие панели, железобетонные плиты перекрытия. Кровля – плоская, совмещенная. В доме, который построен на улице Дачной, для отопления и подогрева воды используется электроэнергия, в другом – на улице Кобринской – газ.

На аукцион коттеджи выставлялись по начальной цене 165 722 руб. (на Дачной) и 177 802 руб. (на Кобринской). В пересчете на доллары это где-то от 66 до 70 тыс. (в зависимости от курса на момент подсчета). Цена одного «квадрата» соответственно 1 629,5 и 1 750 руб. Вроде, цифры не заоблачные, но дома не продаются.

Читайте также: «Как быть с бюджетом?»: министр финансов объяснил, почему вводят налог на недвижимость для владельцев квартир

Дело в цене или проблема с непривлекательностью домов кроется в чем-то другом? С этим вопросом мы обратились к Николаю Тукину, эксперту в сфере недвижимости, ведущему YouTube канала wikidom. Вот что он рассказал по этому поводу:

– Идея такого строительства сама по себе правильная. «Брестжилстрой» успешно строит панельные дома с квартирами для нуждающихся. Но на каком-то этапе приходится задуматься, как диверсифицировать рынок. Не исключено, что через 3-5 лет панельки в таком количестве станут не нужны по объективным причинам – рынок насыщается. Значит, надо строить более дорогое жилье, с интересной планировкой. Свои коррективы внесла и пандемия, повлиявшая на привлекательность жизни за городом.

Справка «БГ»

В 2019 году в Брестской области были разработаны мероприятия по совершенствованию индивидуального жилищного строительства путем комплексной застройки земельных участков одним застройщиком с использованием изделий крупнопанельного домостроения КУП «Брестжилстрой». Речь шла о двух кварталах индивидуальных жилых домов: в городе-спутнике Бреста – Жабинке и городе Барановичи.

Предполагалось, что в Жабинке в квартале «Щеглики-Южный-2» вблизи трассы М1 будет построено 60 одноквартирных жилых домов из конструкций крупнопанельного домостроения. Ввод в эксплуатацию быстровозводимых домов мог состояться уже в 2020 г.

Но проект так и не был реализован (как и в Барановичах).

Но любой проект начинается с серьезной проработки концепции: где будем строить, как будем строить. А в этом случае, похоже, действовали по принципу: есть панели для многоквартирных домов, попробуем сложить из них коттеджи и посмотрим, как это будет продаваться.

Читайте также: В заречной части Бреста построят еще один микрорайон. Он будет называться ЮЗМР-1

В Минске также есть застройщики, которые строят панельные таунхаусы, коттеджи, но они при этом делают специальные панельные серии. Чтобы конструкции были интересны, функциональны, и из них можно было построить современный дом.

Есть и вопросы по планировке коттеджей в Жабинке: расположению комнат, размерам. В самой большой комнате батарея висит на стене, где должна стоять кровать. Не у окна, как обычно. Поэтому жильцам придется ее переносить. Такие вещи недопустимы, если речь идет о профессиональной строительной компании.

Что касается отделки, то ее не стоит делать в пилотных проектах, так как это нагружает себестоимость и сразу отбивает большое количество людей (из-за разных вкусов и финансовых возможностей). По факту получается: человек должен заплатить за дом с отделкой, потом все убрать и сделать заново, по своему вкусу. Люди к этому очень плохо относятся. Потенциальному покупателю сложно пережить потерю своих денег. Когда он об этом задумывается, то решает для себя: нет, не стоит. Строители не могут об этом не знать.

Нельзя назвать эффективным и маркетинг. Если вы хотите что-либо продать, для этого в первую очередь нужен визуал: красивые фотографии, возможно, с квадрокоптера. Что-то, способное заинтриговать, заманить. А если зайти на сайт «Брестжилстроя», увидишь три тусклые фотографии, сделанные не в ту пору года, а планировки и вообще нет.

Видим проект, не до конца продуманный по концепции, конструктивным элементам, отделке и маркетингу. Впечатление, что проект живет сам по себе, и что с ним делать дальше никто не знает. При отсутствии экспертной оценки достаточно посмотреть на реакцию покупателей. Два года дома не продаются. Ими не заинтересовались и нуждающиеся.

Что касается цены, в строительной компании ссылаются на себестоимость. Мне сложно представить, как там формируют себестоимость. Как бы там ни было, брестчане на такое ценовое предложение не среагировали: для них это недешево. В Бресте строят дома площадью 100 кв. м. под чистовую отделку за 40 тыс. долларов в эквиваленте. Плюс ремонт и цена участка. В итоге получится 75-80 тыс. долларов. Это ненамного дороже чем эти в Жабинке. Или можно купить дом под чистовую отделку на дачном участке в городе за 60 тыс. долларов.

Читайте также: Топ-менеджер брестского дорожного предприятия попал под уголовку в Украине. Ему грозит до 12 лет колонии

А житель Жабинки как рассуждает? Дом могу построить за 40 тыс. долларов, плюс 15 тыс. за отделку, участок как нуждающийся получу бесплатно или куплю за 10 тыс. И получается 65 тыс. долларов за коттедж по своему проекту. За те же деньги, но то, что нравится мне.

Очевидно, что проект в таком формате не состоялся. Разве что в случае девальвации, когда дома обесценятся, их можно будет отдать нуждающимся.