Как в Бресте вместо жилого комплекса «Трилогия» получилась «трилогия» судебная, или Поучительная история для инвесторов

Инвестиции – то, о чем белорусские власти говорят уже четверть века. Говорят, насколько они важны для экономики и как остро стоит вопрос их привлечения в страну. В общем, много всего говорят. Справедливости ради следует отметить, что в последние годы дело пошло дальше разговоров. Там, наверху, стали обращать внимание на мировые рейтинги по этой тематике, озаботившись улучшением позиций Синеокой. И надо признать, что некоторые позитивные подвижки есть.

Но одно дело – говорить и что-то там подкрутить в законодательных настройках ради улучшения рейтинговых позиций, а другое – создать действительно комфортный, привлекательный климат для реального притока и эффективного использования этих самых вожделенных инвестиций.

Читайте также: Логика такова: появится в Бресте «Хилтон» – придут в город инвесторы

Порой создается впечатление что перед чиновниками, рулящими на различных уровнях вертикали власти, стоят совершенно противоположные цели и задачи. Одни – те, что на самом верху, – говорят одно, и это по большей части вполне разумные вещи. А вот начальники, занимающие более низкие этажи власти, – или, как у нас принято говорить, на местах – зачастую творят что-то совершенно непонятное и необъяснимое с позиции здравого смысла. Тем самым они даже президента из себя периодически выводят, что раз за разом демонстрирует электорату телевизор.

О такого рода прецеденте, где действия местных властей как минимум малообъяснимы, и пойдет речь ниже. Пример свежий, реальный, а потому предельно поучительный как для тех, кто еще оценивает риски бизнеса в регионе, терзаясь раздумьями, вкладывать или не вкладывать сюда свой капитал, так и для тех, кто в эти риски уже погрузился, а теперь по долгу службы должен их нивелировать.

Началась эта история в 2014 году. Брестская компания ООО «КонструкториусТранс» решила поучаствовать в аукционе по продаже городом права аренды земельного участка для строительства жилья. Участок привлек тем, что находится в динамично развивающейся заречной части Бреста, вытянувшись вдоль одной из основных транспортных магистралей – Варшавского шоссе.

Читайте также: В Бресте строится самый крупный в области жилой комплекс

Торги по лоту ООО выиграло и, действуя в рамках предписаний, оговоренных законом, право аренды зарегистрировало, приступив к выполнению своих обязательств по освоению земли (с декабря 2014 года по поручению победителя аукциона на участке проводились соответствующие геодезические исследования и параллельно разрабатывался эскизный проект будущей застройки).

Следует отметить, что согласование эскиза будущего проекта продвигалось туго. Градостроительный совет отметал предлагаемые варианты как неактуальные. Ведь будущий жилой комплекс должен был достойно оформить ни много ни мало «въезд в Беларусь со стороны Европейского союза».

ООО «КонструкториусТранс» ранее подобного рода деятельностью не занималось, поэтому и столкнулось с проблемами, оказавшимися для него чересчур сложными. В то же время для опытных застройщиков вопросы, которые предстояло решить, особых проблем не представляли. На этой почве обладатель права аренды участка пришел к договоренности о передаче земли в субаренду ООО «Буг Трейд».

«Наша компания хорошо зарекомендовала себя на местном строительном рынке. Мы имеем в своем профильном багаже успешно выполненные работы по возведению торговых комплексов в исторической части Бреста. В права субарендатора мы вступили на основании договора в 2018 году. Предварительно мы, конечно же, согласовали все свои действия с властями. Возможность передачи ООО «Буг Трейд» всего комплекса прав, приобретенных ООО «КонструкториусТранс» на аукционе, была согласована в официальной переписке с облисполкомом», – рассказывает о том, как начиналась эта история директор ООО «Буг Трейд» Игорь Вощанко.

В списке реализованных ООО «Буг Трейд» объектов в городе Бресте значатся:

– Строительство дома № 49 по ул. Буденного в исторической застройке.

– Реконструкция здания ОДО «Фото-сервис» под административно-торговое здание по ул. Советской, 67 («Багет Холл»).

– Реконструкция существующего магазина по ул. Советской, 68, под административно-торговое здание («Атис Холл»).

По его словам, к тому моменту уже был согласован эскизный проект, в соответствии с которым предполагалось строительство трех шестнадцатиэтажных жилых башен, соединенных стилобатами, со встроенными помещениями торгово-административного назначения.

«Жилой комплекс обещал быть суперсовременным, органично вписывающимся в архитектуру района. Он мог достойно представить городскую застройку красной линии основной магистрали на въезде из ЕС. Как снаружи, так и изнутри он, можно сказать, был прорывным: современные материалы и системы жизнеобеспечения, высокие потолки, нулевые входные группы, наличие колясочных и помещений для хранения велосипедов, открытые площадки с антивандальными тренажерами. И это далеко не полный перечень всех планировавшихся «фишек». По площади ему в области равных также не было – 23 000 квадратных метров жилых и торгово-административных помещений», – продолжает свой рассказ Игорь Вощанко.

К середине весны 2018 года по заказу ООО «Буг Трейд» был разработан проект, который был согласован горисполкомом и прошел экспертизу в столичном главке. Необходимость прохождения экспертизы в Минске обусловлена действующим законодательством в связи с масштабностью проекта в части стоимости его реализации.

После утверждения в апреле 2018 года проектно-сметной документации ООО «Буг Трейд» обратилось за разрешением на строительство в Брестский горисполком, который оперативно выдал его в начале мая.

Уведомив в июле 2018 года в установленном порядке о начале строительства органы госстройнадзора, ООО «Буг Трейд» сразу же приступило к реализации проекта, то бишь к организации строительной площадки, рытью котлована, устройству свайного поля.

Параллельно с началом строительных работ компания развернула рекламную деятельность, по продвижению будущего продукта. В этом процессе были задействованы как интернет ресурсы, так и классические печатные СМИ. Они сообщили своим читателям, что в Бресте строится самый крупный в области жилой комплекс, который будет называться «Трилогия». Мало того, рядом с участком застройщик разместил специализированный офис продаж, с видом на стройплощадку.

Серьезным подспорьем в этом направлении являлось участие в бизнес-проекте известного минского застройщика – ООО «Жилстройкомплект». В соответствии с наработками и рекомендациями специалистов столичной фирмы ООО «Буг Трейд» вело рекламную компанию, обслуживала специально созданный под «Трилогию» сайт и организовало работу офиса продаж.

Располагая необходимыми финансовыми ресурсами для выполнения предусмотренных законодательством условий привлечения средств на долевой основе (обеспечение 15-процентной готовности объекта), консолидированным с ООО «Жилстройкомплект» практическим опытом, ООО «Буг Трейд» рассчитывало на успех кампании по строительству «Трилогии».

«В том, что наша работа приведет к успеху, мы не сомневались, – говорит Игорь Вощанко. – На это указывали результаты предварительной записи желающих участвовать в строительстве на долевой основе. За неполные три месяца работы нашего офиса продаж было зафиксировано 117 заявок от будущих дольщиков. И это при том, что всего в комплексе 380 квартир. То есть за три месяца мы получили 30 процентов заявок».

Казалось бы, что может лишить застройщика успеха в таком нужном для города деле, как строительство жилья? Оказалось, может. «Собственно, сам город и лишил. В лице его руководителей», — со вздохом произносит директор предприятия.

В декабре того же 2018 года горисполком вдруг обращается в экономический суд Брестской области с иском о расторжении договора аренды с ООО «КонструкториусТранс». В основу иска положен довод о невыполнении арендатором своих обязательств по занятию земельного участка в течении двух лет с момента получения прав на него (то есть с 2014 года по 2016 год). А в качестве претензий в части причиненного городу ущерба указывается на несвоевременное оформление въезда в Беларусь со стороны Европейского союза.

Суд первой инстанции требования горисполкома удовлетворил, на стадиях апелляции и кассации это решение устояло. То есть принятое экономическим судом Брестской области решение о расторжении договора аренды, заключенного между горисполкомом и ООО «КонструкториусТранс», было оставлено без изменения апелляционной инстанцией того же суда и кассационной инстанцией – судебной коллегией Верховного суда. Такая вот судебная «трилогия» получилась: решение суда, апелляция, кассация. И все решения – не в пользу застройщиков.

 

---

Пояснения дает юрист Оксана Чебушева, управляющий партнер Адвокатского бюро «Чебушева, Фокина и партнеры»

— При принятии судебных постановлений судебные инстанции исходили из норм земельного законодательства, устанавливающих сроки освоения (занятия) земельных участков. Истец и ответчик ссылались на различные нормы Кодекса о земле в обоснование своей позиции.

Ответчик – ООО «КонструкториусТранс» на статью 70 Кодекса о земле, устанавливающей, что срок, в течение которого правообладатель (победитель аукциона) обязан приступить к занятию земельного участка, не может превышать шести месяцев со дня утверждения в установленном порядке проектной документации на строительство капитального строения (здания, сооружения). Если применять данную норму закона, то застройщик ничего не нарушает, так как проектная документация утверждена в апреле 2018 г., а к строительству застройщик приступил в июле 2018 г.

Истец обосновывал свой иск нормами статьи 60 КоЗ, устанавливающей, что право аренды (субаренды) земельного участка может быть прекращено в случае неиспользовании в течение одного года земельного участка, предоставленного для ведения сельского хозяйства, и двух лет — для несельскохозяйственных целей. С учетом приведенной нормы ООО «КонструкториусТранс» должен был приступить к строительству жилого дома, не позднее июня 2016 г. С этой позицией истца согласился Экономический суд.

При этом следует отметить, что позицию ООО «КонструкториусТранс» (и ООО «Буг Трейд», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика) поддерживает Государственный комитет по имуществу, который определяет государственную политику в области землеустройства и землепользования. Указанный довод положен в основу жалобы компании «Буг Трейд» на решение суда в надзорном порядке.

---

 

По понятным, оговоренным законом причинам обсуждать справедливость принятого решения не представляется возможным – объективная истина, так сказать.

Однако стоит отметить, что ООО «Буг Трейд», выступавшее в споре в качестве заинтересованного – третьего – лица с окончательными выводами судебных инстанций не согласилось и процесс обжалования продолжает, инициируя его уже в надзорном порядке.

Общие затраты ООО «Буг Трейд» на строительство составляют на данный момент почти 650 000 рублей. Сегодня городские власти готовят участок к торгам на новом аукционе и понуждают бывшего арендатора привести землю в первоначальное состояние.

«Нас лишили участка, в который мы вложили солидные деньги, – сетует директор ООО «Буг Трейд». – Мало того, нам хотят еще добавить расходов. В соответствии с требованиями горисполкома мы должны привести площадку, на которой уже началось строительство, в изначальный вид. То есть демонтировать проложенные коммуникации, ограждение, засыпать котлован и самое невообразимое – повыдергивать уже забитые сваи. Последнее, вообще трудновыполнимо. Разве что за сумасшедшие деньги».

При этом директор компании еще раз подчеркивает, в том, что «с 2014-го по 2018 год участок осваивался не так оперативно, как того хотели городские власти, вины ООО «Буг Трейд» нет». А вот после заключения договора субаренды между ООО «КонструкториусТранс» и ООО «Буг Трейд» в марте 2018 года работы на участке вошли в ритмичную колею, не выходящую за рамки действующих нормативов. В частности, строительство комплекса началось практически через два месяца после утверждения проектной документации, в то время как законодательством на это отводится полгода.

В ООО «Буг Трейд» сегодня недоумевают по поводу того, куда смотрели ответственные должностные лица горисполкома, когда рассматривали пакет документов с заявлением ООО «Буг Трейд» о выдаче разрешения на строительство. Почему его выдавали? Разве в мае 2018 года не просматривалось нарушений земельного законодательства, допущенных ООО «КонструкториусТранс» в 2014-2016 годах? Выдача разрешения на строительство – это чья-то халатность или злой умысел? Такими вопросами сегодня задаются в ООО «Буг Трейд» и не находят ответов.

В то же время в компании думают, как уменьшить свои финансовые потери в процессе выхода из возникшей ситуации. Поскольку городские власти собираются выставить изъятый таким образом участок на новые торги ООО «Буг Трейд» предлагает при формировании лота учесть понесенные и надлежаще подтвержденные затраты на реализацию проекта строительства с последующим их возмещением.

Такой вариант по мнению руководства компании является в данной ситуации наиболее приемлемым по нескольким причинам. Во-первых, существующее законодательство запретов на такой вариант не содержит. Во-вторых, есть готовый проект, прошедший все требуемые согласования, утверждения и экспертизы. Это позволит новому арендатору оперативно приступить к строительству, не теряя около двух лет на проектирование. В-третьих, не потребуется огромных дополнительных расходов на приведение стройплощадки в прежний вид.

«С этим предложением мы устно и письменно обращались к властям, но не получили ответа. А ведь оно учитывает интересы как фактического инвестора – ООО «Буг Трейд», так и города, – уверен Игорь Вощанко. – Если бы оно было принято властями, то «Буг Трейд», как абсолютно невиновный участник этой дурно пахнущей истории, частично возместил бы свои убытки, а новый инвестор, победитель аукциона, смог бы оперативно оформить въезд в Брест со стороны ЕС, как того хочет горисполком. Ведь проект «Трилогии» актуален, а на стройплощадке частично выполнены работы по устройству фундаментов. Если же инвестору придется разрабатывать новую концепцию комплекса, а затем снова проходить все стадии согласований и утверждений проектной документации, то это будет очень затратно и по деньгам, и по времени, на безвозвратную потерю которого так сетовал горисполком в суде».

Таким неожиданным получился итог инвестирования для одной из брестских компаний. А ведь это не единичный случай. Подобная практика укрепляет в мысли, что с инвестиционным климатом у нас что-то не так. И признаков того, что в ближайшее время здесь может распогодиться, пока не просматривается.

 

---

А что на это власти?

В начале декабря, во время подготовки этого материала, «БГ» отправила официальный запрос на имя председателя Брестского горисполкома Александра Рогачука и попросила прокомментировать ситуацию с «Трилогией». В частности, мы спросили: если ООО «КонструкториусТранс» действительно нарушило земельное законодательство в 2014 – 2016 годах, то почему горисполком обратил на это внимание только в 2018 году, когда уже вовсю шла стройка?

Ответ из горисполкома за подписью заместителя председателя Брестского горисполкома Андрея Филановича мы получили 24 декабря. Приводим его полностью.

– Район Варшавского шоссе в г. Бресте имеет важное градостроительное значение, исходя из того, что он оформляет въезд в город Брест в западном направлении. Реализация генерального плана, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28 июля 2003 года №332, направлена на формирование достойного, современного архитектурного облика города, в том числе архитектурных комплексов на основной магистрали при въезде в город, является одним из приоритетных направлений, в связи с чем на въезде в город планируется размещать объекты, отличающиеся высокими художественными и эстетическими показателями и требованиями.

Разрешение ООО «БугТрейд» на осуществление строительно-монтажных работ по объекту «Многоквартирный жилой дом, расположенный в районе ЮЗМР-3 № 39, 40, 41 (по г/п) в г. Бресте со встроенными нежилыми помещениями» было выдано Брестским горисполкомом с учетом положительного заключения госстройэкспертизы на разработанную обществом проектную документацию, зарегистрированного в установленном порядке права субаренды на земельный участок.

Обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, предусмотрена статьей 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Согласно пункту 9 договора аренды земельного участка № 6571 по истечении срока действия договора земельный участок должен быть приведен в надлежащее состояние, пригодное для дальнейшего использования по назначению. В настоящее время управлением землеустройства Брестского горисполкома начат административный процесс в отношении ООО «КонструкториусТранс» по статье 23.42 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях.

Сообщаем, что с ходатайством включить затраты, которые понесло ООО «БугТрейд», в стоимость лота на предстоящем аукционе общество не обращалось.

Брестский горисполком не разделяет ваших сомнений относительно инвестиционной привлекательности города Бреста, в том числе в части реализации строительных проектов, и готов сотрудничать с любым инвестором при условии соблюдения последним действующего законодательства Республики Беларусь.

Яркими примерами добросовестного исполнения взятых на себя обязательств, как по итогам аукционных торгов, так и по итогам реализации инвестиционных договоров на территории города Бреста, могут служить объекты, возводимые ООО «Продом», ОАО «Полесьежилстрой», ООО «КМК-инвест», ООО «Будаўнічы рай», ООО «Демарш» и рядом других.

---

 

Иллюстрации и фото: ООО «Буг Трейд»